A partir du 1er janvier 2012, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans bénéficient du nouveau taux réduit de la TVA de 7 % et non plus 5,5 %.

Cependant, l’amendement Carrez prévoit que la TVA restera à 5,5% pour des travaux dans les logements de plus de deux ans, pour les devis datés et acceptés par les deux parties, ayant fait l’objet d’un acompte encaissé avant le 20 décembre 2011, et ce même si les travaux ne débutent qu’en 2012.

Ils sont impérativement soumis à l’autorisation de l’assemblée gnérale.

Celle-ci, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut donner à certains copropriétaires l’autorisation d’effectuer à leurs frais de tels travaux, pour autant qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble.
Il s’agit entre autre des travaux :

• De pose de châssis de fenêtres en toiture.
• De pose de barreaux sur un fenestron.
• De branchement des alimentations en eau et des évacuations sur les canalisations de l’immeuble.
• De pose d’une enseigne publicitaire.
• D’installation d’une marquise ou un auvent sur le mur de façade de l’immeuble.
• De remplacement d’une fenêtre par une porte ouverte sur la façade de l’immeuble.
• D’agrandissement des fenêtres situées sur les murs de façade.
• D’ouvertures dans une toiture.
• De branchement sur une canalisation d’eaux-vannes ou d’eaux usées.
• De branchement sur des canalisations communes nécessitant des travaux affectant la consistance des parties communes.
• De remplacement des conduits de cheminée, parties communes en poterie, par des gaines souples en aluminium.
• D’isolation modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.
• De percement d’un mur mitoyen ou commun :

1. Pour installer une porte entre deux lots appartenant au même copropriétaire.
2. Pour réunir des locaux commerciaux.
3. Pour créer une porte ou ne baie dans le même lot.

• D’installation d’une trémie dans un plancher, partie commune, destinée à faire communiquer deux lots appartenant à un même copropriétaire et situés l’un au-dessus de l’autre.
• D’installation de conduits de fumées dans les parties communes même prévue par le règlement de copropriété.
• De modification de l’ordonnancement d’une cour, partie commune, aménagée en jardin dont les copropriétaires ont la jouissance privative et notamment de réalisation d’une chape de béton destinée à recevoir un dallage.
• D’édification sur un jardin commun avec jouissance exclusive d’une véranda de construction légère, sans fondations et facilement démontable.
• D’aménagement d’un cellier en studio nécessitant la pose de châssis de fenêtres en toiture
• De branchement des alimentations en eau et des évacuations sur les canalisations de l’immeuble affectant l’aspect extérieur de l’immeuble alors même qu’ils ne concernent que des parties communes particulières.
• D’installation de climatiseurs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, même s’ils sont justifiés par des raisons de santé ou ne sont pas inesthétiques.
• Destinés au rétablissement d’un état antérieur à de précédents travaux.
• Qui tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division.

L’autorisation donnée doit bien entendu concorder avec les travaux réalisés.

Les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale peuvent être sanctionnée judiciairement. La sanction essentielle réside dans le droit pour le syndicat d’exiger l’arrêt des travaux et de demander la démolition des ouvrages déjà réalisés.

Lorsque les travaux qu’un copropriétaire se propose d’effectuer sont soumis à l’obtention d’un permis de construire, celui-ci doit être refusé si la preuve de l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas rapportée dans le dossier du permis.

1. Sur les parties communes ;
2. Sur les parties privatives pour des travaux d’intérêt collectif.

Pourront être financés les travaux suivants :

• Isolation thermique :

• des toitures ;
• des murs donnant sur l’extérieur ;
• des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur.

• Installation, de régulation ou de remplacement de système :

• de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants ;
• ou de système production d’eau chaude sanitaire performant.

• Installation d’équipements permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement :

• de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
• de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

• Réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie.

D’autre part :

Cet éco-prêt à taux zéro collectif simplifie le montage des dossiers, qui est alors réalisé par le syndicat pour l’ensemble des copropriétaires.

1. Peuvent bénéficier de ce prêt les copropriétés dont au moins trois-quarts des lots sont affectés à l’habitation.
2. Une seule avance remboursable par syndicat de copropriétaires pourra être accordée.
3. Le prêt ne pourra pas être accordé à un logement en ayant déjà bénéficié.
4. Le montant du prêt collectif ne pourra pas excéder la somme de 30 000 € par logement.
5. Un copropriétaire participant à un éco-prêt à taux zéro collectif pourra demander – dans la même année que celle de l’émission du prêt consenti au syndicat des copropriétaires – un « éco-prêt complémentaire », afin de financer les travaux qu’il souhaiterait réaliser sur son seul logement en complément des travaux votés par la copropriété.
6. La somme du montant du prêt consenti au syndicat et de celui consenti au copropriétaire ne peut dépasser 30 000 € pour un même logement.
7. La loi de finances 2012 autorise le cumul de l’éco-PTZ avec le crédit d’impôt en faveur du développement durable.

Cependant une assurance spécifique dite « Propriétaire non occupant » permet de combler le vide entre les garanties du contrat de la copropriété et les garanties auxquelles doit souscrire le locataire conformément aux clauses de son bail, lorsque par exemple :

• Le locataire n’est pas mis en cause dans le sinistre
• Le locataire n’est pas assuré pour le risque en question
• Les locaux sont inoccupés

Cette assurance couvre en général tous ce qui est immeuble (et non meublé) : les murs, toitures et intérieurs collectifs.

Après s’être fait communiquer une copie du contrat RC de l’immeuble par le syndic, le propriétaire non occupant devra vérifier que l’assurance « Propriétaire non occupant » supplée bien le ou les manque éventuels de celle de l’immeuble (par exemple lorsque cette dernière est prévue avec une franchise).

Pour permettre le fonctionnement normal du gardiennage, le syndicat des copropriétaires, ne peut pas licencier un gardien malade en le remplaçant définitivement par une entreprise, quand bien même cette dernière accomplirait toutes les tâches dévolues au gardien.
En revanche, le licenciement du salarié malade peut intervenir, à condition que son absence prolongée ou répétée entraîne des perturbations telles dans le fonctionnement de la copropriété, qu’elles rendent nécessaire son remplacement définitif.
Selon la jurisprudence, pour que le licenciement puisse alors avoir lieu, il faut que le remplacement du gardien malade résulte de l’embauche d’un salarié dans le même poste et par un contrat à durée indéterminée. Ce qui exclut son remplacement par une entreprise de prestations de services. Dans le cas contraire, les règles du licenciement pour motif économique s’appliquent.

Rôle du syndic dans la gestion du personnel de la copropriété

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, précise dans son article 31 : « Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ».
Ainsi, même si le syndicat possède la qualité d’employeur, c’est bel et bien au syndic qu’il appartient de congédier le concierge ou le gardien.

Pour prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, les copropriétaires peuvent décider en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 d’installer un système de vidéosurveillance.
Dans certains cas de risque d’atteinte grave aux biens ou aux personnes, les images de vidéosurveillance des parties communes peuvent être transmises aux forces de l’ordre.
Cette transmission doit être autorisée par l’assemblée des copropriétaires statuant également à la majorité de l’article 25.

Transfert des images

Les images pouvant être transmises ne doivent concerner ni l’entrée des habitations privées, ni la voie publique.
Avant le transfert, une convention doit être conclue entre le syndic de l’immeuble et le représentant de l’État dans le département, précisant les conditions et les modalités de ce transfert.
Cette convention sera transmise à la commission départementale de vidéoprotection qui appréciera la pertinence des garanties pour la vie privée et pourra demander leur renforcement.
Un affichage sur place devra informer de l’existence d’une vidéosurveillance et de la possibilité de transmission des images aux forces de l’ordre.

Ainsi, afin d’obtenir votre crédit personnel au meilleur taux, il convient de bien préparer votre dossier. Plus l’apport personnel est important, plus vous aurez de chances d’obtenir un crédit immobilier. Votre capacité d’endettement est également un élément déterminant pour la détermination des conditions de votre prêt. L’établissement de crédit va aussi vérifier votre faculté à épargner sur les dernières années. La détention d’un PEL est, à ce titre, très appréciée par les organismes prêteurs.

Toutes ces caractéristiques vont être prises en compte par les établissements de crédit pour déterminer les conditions financières de votre crédit immobilier. Si votre profil est déterminant pour l’obtention d’un crédit, il est également possible de comparer les taux des différents acteurs financiers. Pour cela, il n’est pas forcément nécessaire de vous déplacer, puisqu’il existe de nombreux sites de crédit on line. Vous pouvez comparer les différents taux proposés par les établissements de crédits sur Internet ; des comparateurs en ligne vous aident d’ailleurs à trouver le taux le plus intéressant.

Il est aussi possible de réaliser des simulations sur la plupart des sites grâce aux calculettes de prêt immobilier . Vous pouvez ainsi déterminer votre capacité d’endettement ou établir le tableau d’amortissement de votre prêt par exemple. Il existe aussi des sites de courtage en ligne se chargeant de trouver et de négocier le meilleur prêt pour vous.

Dans tous les cas, il est essentiel de comparer les taux pratiqués par différents organismes de crédit afin de trouver les conditions les plus intéressantes. Attention, un crédit vous engage et doit être remboursé : il faut donc veiller à disposer d’une capacité de remboursement suffisante avant de souscrire un prêt.

A compter du 31 août 2011, les dispositions du décret du 26 août 2011 s’appliquent pour une durée d’un an aux augmentations de loyer des baux venant à renouvellement pendant cette période dans la région parisienne (D. no 2010-946, 25 août 2010).

Conséquences de la vente d’un lot sur le paiement des charges

Les provisions sur charges courantes sont dues au syndicat des copropriétaires par celui qui est copropriétaire à leurs dates d’exigibilité.
Lorsque des travaux ont été votés avant la vente, le paiement d’une provision sur ces travaux appartient à celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de cette provision. Cette date a été fixée par la décision de l’assemblée générale et doit être indiquée dans l’état daté (document que transmet le syndic au notaire au moment de la vente d’un lot afin de présenter la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat; il fait l’objet des dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967).
Qu’il s’agisse des provisions sur charges courantes ou des provisions sur travaux votés, un accord entre le vendeur et l’acquéreur peut cependant en décider autrement dans l’acte de vente. Cet accord ne s’impose pas au syndicat et n’a d’effet qu’entre le vendeur et l’acquéreur.

En effet, la rupture du contrat de travail du salarié malade ou inapte à l’emploi en raison d’une affection d’origine non professionnelle s’analyse en un licenciement discriminatoire frappé de nullité dès lors que le licenciement est motivé par l’état de santé du salarié.

Enfin, c’est au syndic qu’il appartient de congédier le gardien sachant que la suppression du poste devra avoir été décidée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 ou à l’unanimité selon qu’elle porte ou non atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties communes.

Par suite, la création de servitude obtenue par l’accord unanime individuel des copropriétaires, ne peut pas résulter d’un modificatif du règlement de copropriété établi à l’occasion d’une vente en dehors de toute décision de l’assemblée générale.